Ny dom gir viktig avklaring om fordelingen av felleskostnader

Lagmannsretten ga sameiet medhold i at vedtektene skulle legges til grunn, selv om de hadde praktisert en annen fordelingsnøkkel helt siden sameiet ble etablert i 2004.  

Bakgrunnen for saken 

Saken gjaldt et eierseksjonssameie i Trondheim hvor felleskostnadene alltid hadde vært fordelt likt mellom seksjonene, til tross for at vedtektene fastsatte at kostnadene skulle fordeles etter sameiebrøk. Praksisen med lik fordeling hadde foregått i nærmere 20 år.   

De 17 seksjonene i sameiet hadde svært ulik størrelse. Den største leiligheten var ca 185 kvm mens de fleste seksjonene hadde en størrelse på rundt 50 kvm.   

I 2023 stilte en seksjonseier spørsmål ved praksisen med lik fordeling. Styret undersøkte saken og besluttet deretter å endre kostnadsfordelingen slik at den ble i tråd med vedtektene. Eier av den største seksjonen gikk til sak og mente styrets vedtak var ugyldig. 

Hva skulle domstolen avklare? 

Spørsmålet var om sameiet og seksjonseierne var bundet til den langvarige praksisen med lik fordeling av felleskostnadene, eller om styret var pliktig til å endre fordelingen til sameiebrøk, slik det sto i sameiets vedtekter. 

Lovens utgangspunkt 

Hovedregelen etter eierseksjonsloven er at felleskostnadene skal fordeles etter sameiebrøken. Loven åpner riktignok for andre fordelingsnøkler, eksempelvis lik fordeling per seksjon, men dette krever at ordningen fastsettes i vedtektene, og at de seksjonseierne som berøres av en evt. endring uttrykkelig samtykker, jf. eierseksjonsloven § 29 andre ledd.  

Rettens vurdering av saken  

Lagmannsretten fant ikke bevis for at seksjonseierne noen gang hadde vedtatt noe annet enn fordeling etter sameiebrøk. Dette selv om mange av eierne nok var klar over at kostnadene likevel ble fordelt likt.  

Retten la betydelig vekt på at det må være klart dokumentert i innkalling til og protokoll fra årsmøtet at eiere har gitt sitt uttrykkelige samtykke til å endre fravike lovens og vedtektenes ordinære regelverk. En langvarig praksis og stilltiende samtykke var ikke nok.  

Hva kan styremedlemmer lære av dommen? 

1. Vedtektene går foran praksis 

At en ordning har eksistert i mange år, betyr ikke at den er lovlig eller bindende for seksjonseierne. Dersom praksis for kostnadsfordeling avviker fra vedtektene, bør styret undersøke om det finnes et gyldig grunnlag for dette avviket. 

2. Styret har ansvar for å følge vedtektene

Hvis styret blir kjent med at sameiets felleskostnader fordeles i strid med vedtektene, kan det ikke uten videre videreføre praksisen. Det er styret sitt ansvar å sørge for at forvaltningen av sameiet skjer i samsvar med vedtektene og eierseksjonsloven.